Dubai Q3 Report 2010
Riepilogo mercato
Highlights
tassi Residenziale Affitto a tutti i livelli e in particolare nel settore appartamento ha registrato un calo, nonostante una maggiore attività durante i mesi estivi e di Ramadan.
tassi Appartamento diminuiti in media del 6% mentre gli affitti villa sono diminuite del 4%.
attività di transazione di Office è stata bassa e prevalentemente guidato dalla delocalizzazione di imprese come usufruire delle riduzioni per le vacanze fino al 11%.
Nonostante una serie di passaggi di consegne in Abu Dhabi, la correzione per le vacanze non è stato sufficiente per incoraggiare un movimento significativo di inquilini da Dubai a Abu Dhabi.
prezzi di vendita di appartamenti, ville e uffici è diminuita del 6, 7 e 3% rispettivamente, principalmente a causa della grande quantità di unità disponibili per la vendita.
Monitor Real Estate
Il grafico seguente mostra la linea di vendita percentuale media e tendenza per le vacanze su base trimestrale.
"C'è stato un cambiamento di focus nel settore immobiliare come massimizzare il reddito da affitto e rivalutazione del capitale a lungo termine prevale sul profitto a breve termine delle vendite, con la gestione della proprietà pro-attivo è un fattore chiave."
Elaine Jones
CEO, Asteco Property Management
TARIFFE
In Q3 2010, il risultato di una selezione di immobili hanno mostrato la diminuzione media dei tassi di affitto di essere del 6% rispetto al trimestre precedente.
attività di transazione, che è generalmente ai livelli più bassi durante l'estate e il Ramadan, è stata sorprendentemente dinamico, con un numero di persone approfittando del mese tranquillo per cercare value-for-money alloggio. Pertanto, il calo degli affitti ha dimostrato di essere meno rilevanti che nel Q2.
Il più grande cambiamento è stato registrato per Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence e Sheikh Zayed Road, con diminuzione media dei prezzi di 11, 9 e 9% rispettivamente. Questi sviluppi sono stati in precedenza più successo a mantenere le loro tariffe di noleggio a causa della loro posizione primaria. Tuttavia, continuo a noleggio in gocce altri sviluppi hanno provocato le aree di cui sopra per regolare al fine di competere per l'inquilino, mentre contrazione piscina il divario tra domanda e offerta si allarga. sviluppi Superior come Tiara e Oceana Residences così come Sama e Rolex comando Torre di sopra della media tariffe di noleggio grazie alla qualità degli appartamenti e servizi avanzati.
La mancanza di miglioramento e manutenzione delle infrastrutture in International City ha causato tariffe di noleggio a diminuire di un ulteriore 9%.
Altri sviluppi abbordabili come Discovery Gardens e Jumeirah Lakes Towers, tuttavia, hanno visto solo una correzione minima di 3 e 2% rispettivamente. Anche se ulteriori riduzioni su tutta la linea non può essere escluso, il calo di queste aree dovrebbe essere meno significativi grazie ai canoni di locazione già inferiore.
prezzi di vendita
Asteco ha registrato un calo medio del 6% per la scelta dei luoghi di seguito. Ciò è principalmente ascrivibile a un aumento dell'offerta di appartamenti. Tuttavia, abbiamo visto anche un aumento dell'attività di vendita, soprattutto a causa del acquirenti approfittando di offerte attraenti spesso provenienti da proprietari che sono attesi per consegna della loro unità, ma sono in grado di effettuare il pagamento finale, che spesso costituisce una grande percentuale del totale prezzo di vendita.
attività di transazione dai nuovi investitori è basso a causa del forte calo dei tassi di affitto, costi di servizio elevati e la mancanza di finanziamenti ipotecari attraente.
Sviluppicome Palm Jumeirah, che sono stati storicamente in grado di mantenere il loro valore approssimativo, hanno dovuto adeguarsi a causa del calo dei prezzi di vendita nelle comunità limitrofe, come Dubai Marina e Jumeirah Beach Residence, che offrono anche una vita comunitaria. sviluppi di qualità come Tiara e Oceana Residencef, tuttavia, hanno registrato risultati migliori rispetto al Miglio d'Oro o appartamenti Shoreline.
Anche se sono previsti ulteriori cali, i prezzi di vendita per l'andamento dei prezzi accessibili, come Discovery Gardens e JLT sono state relativamente statica negli ultimi tre mesi.
TARIFFE
tassi di Villa hanno sperimentato un decremento medio del 4% rispetto al Q2 2010 per gli stessi motivi di cui alla relazione del trimestre precedente - e cioè l'aumento dell'offerta in vari sviluppi, come Layan e la villa in Dubailand e Cedre Ville a Dubai Silicon Oasis , così come Shorooq Ville in Mirdif. Take-up è relativamente lento a causa del volume di stock villa repressa e il passaggio continuo di nuove ville.
Springs ha visto un calo del 7% a causa del notevole numero di unità disponibili e la costruzione di infrastrutture in corso nella zona. locatari esistenti sono traslocare a nuovi e più convenienti unità, alla periferia di Dubai, nonostante lo svantaggio posizione.
Con una maggiore attività durante l'estate, ci aspettiamo che questo slancio per continuare nel 4 ° trimestre con una domanda prevalentemente provenienti da inquilini cercando di spostare dagli appartamenti alle ville, come i livelli di noleggio continuare a registrare.
tassi di Villa sembrano essere più robusta in confronto con appartamenti, che in parte ha a che fare con il fatto che l'offerta attuale e futuro delle ville è marginale rispetto agli appartamenti.
prezzi di vendita
Villa dei prezzi di vendita hanno subito un calo del 7% in media dopo essere rimasto relativamente stabile nel 2 ° trimestre 2010. I prati e la Springs continuare la loro tendenza al ribasso rispetto al trimestre precedente, con ulteriori riduzioni di 11 e 10% rispettivamente. Ciò è dovuto in gran parte al numero di unità disponibili per la vendita e la concorrenza che ne deriva per trovare un acquirente. Abbassare i prezzi di vendita a loro volta hanno disdegnato l'attività di transazione, infatti, questi sviluppi, così come Arabian Ranches, rappresentano la maggioranza di tutte le operazioni villa che hanno avuto luogo negli ultimi tre mesi. Palm Jumeirah ha visto la più grande tuffo dopo essere riuscito a tenere il valore nel corso dell'ultimo anno. Ciò è dovuto al puro potere d'acquisto dei potenziali investitori, che costringe di conseguenza i venditori di regolare i livelli dei prezzi al fine di completare una transazione. Va tuttavia osservato che gli investitori che hanno acquistato nei primi stadi continuano a vendere con profitto nonostante il calo dei prezzi di vendita. La domanda di case a schiera e piccole ville è superiore a quello per unità più grandi dimensioni a causa del punto di prezzo più basso. Questa tendenza dovrebbe continuare nel breve-medio termine.
TARIFFE
tariffe di locazione degli uffici hanno registrato un calo minimo del 4% in media negli ultimi tre mesi, a causa di attività di transazione subì nel corso del periodo estivo e Ramadan. La maggior parte delle aziende si aspettano tassi di noleggio a diminuire ulteriormente e sono pertanto rinvia tutte le decisioni più importanti fino al 4 ° trimestre 2010 o all'inizio del 2011. canoni di locazione in Tecom hanno visto il maggior calo a causa del passaggio di Cayan Business Centre e l'eccesso di offerta in generale circostante sviluppi come JLT, Dubai Internet City, Dubai Media City e Tecom stessa. Sul retro delle difficoltà finanziarie di Dubai Internet City e Media City hanno visto un deflusso di imprese più piccole, che hanno portato a tassi di noleggio di facilità del 4%. Nel complesso, l'attività di transazione dovrebbe salire, mentre i tassi di noleggio è probabile che continuerà la tendenza al ribasso. A lungo termine locatari sono tenuti a rinegoziare tassi più bassi per le vacanze, mentre la domanda delocalizzazione minimo continuerà come alimentazione entra nel nuovo mercato e società di trarre vantaggio da una migliore location e delle strutture.
prezzi di vendita
mercato degli uffici di Dubai soffre di debolezza per l'utente finale e la domanda degli investitori che è prevalentemente radicato nella prudenza dei potenziali inquilini e la grande quantità di approvvigionamento. La maggior parte delle aziende stanno ancora scegliendo di locazione, mentre solo un piccolo numero intenzione di acquisire spazi per uffici per scopi a lungo termine. Aziende pratica due diligence prima di prendere qualsiasi decisione importante e di solito sono in grado di resistere per l'offerta giusta. Inoltre, l'ammorbidimento dei tassi di uffici affittati nelle zone primarie ha portato le aziende stipulare contratti di locazione a lungo termine anziché acquistare. Per invogliare le imprese ad acquisire spazi per uffici in posizioni non CBD come Dubai Silicon Oasis e JLT, prezzi di vendita sono stati rettificati per riflettere la diminuzione dei prezzi nelle zone più prominenti. spazio ufficio componibile è preferito a unità di shell e core. Ufficio Vendite probabile che i prezzi continueranno cadere nel breve-medio termine.
Focus
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Update
Circolare n. 1 del 2010 in materia di spese per beni di proprietà comune è stato emesso dal Real Estate Regulatory Authority (RERA) il 5 settembre 2010. La circolare prevede, tra l'altro, che tutti gli sviluppatori dovrebbero, prima di riscossione dei canoni di servizio, effettuata secondo le seguenti:
Registrare il progetto e tutte le unità in esso contenute con il catasto Dipartimento; organizzare un incontro assemblea generale di tutti i proprietari per eleggere il consiglio e documentare l'incontro in conformità con le istruzioni;. e registrare l'associazione proprietari con RERA
offerte di circolare anche con una serie di altre questioni relative al pagamento degli oneri di servizio, quali gli oneri di servizio annuali devono essere approvati dalla RERA; tutti i proprietari di unità deve pagare la tassa di servizio RERA-approvato e lo sviluppatore deve pagare le spese di servizio in relazione a qualsiasi unità invendute, nessun proprietario unità può evitare di utilizzare gli spazi comuni al fine di evitare il pagamento della sua quota di costi di servizio, ecc Le informazioni giuridiche di cui sopra viene fornita per gentile concessione di Al-Tamimi & Company. (Per maggiori informazioni vai a www.tamimi.com.)
UAE Confronto residenziale
Il grafico sottostante mostra l'attuale tasso medio di noleggio (in AED'000) per gli appartamenti e la variazione percentuale dei tassi di noleggio negli ultimi tre mesi per le diverse unità attraverso gli Emirati.
La media è calcolata utilizzando le aliquote medie di 16 località in tutta Dubai.
IpotecaMarket Update
Stiamo iniziando a vedere un mercato ipotecario più maturo emergenti negli Emirati Arabi. I finanziatori sono in particolare sempre più competitivo, che sta avendo un effetto positivo sul consumatore. John Charcol Medio Oriente stanno lavorando con una serie di istituti di credito che hanno recentemente introdotto prodotti a tasso fisso sul mercato dal 5,99% per il primo anno. Questo è un significativo passo in avanti e fornisce ai clienti la tranquillità di sapere che il loro rate mensili non aumenterà entro questo lasso di tempo. Un altro passo in avanti comprende istituti di credito selezionati che forniscono finanziamenti per i beni completato con un titolo di proprietà. Ciò sta facendo finanza più accessibile di prima, i clienti non erano in grado di finanziare le loro proprietà a causa della sviluppatore non sia omologato. Nel complesso, le prospettive sono poco a poco cercando positivo in quanto non vi è stato un notevole aumento della quantità di richieste mutui correlati e la fiducia dei consumatori 'sta guadagnando un certo slancio.
1. (*) I finanziatori sopra riserviamo il diritto di cambiare la loro politica di prodotto, tasse e tariffe, i tassi di interesse e altri criteri di punteggio del credito in qualsiasi momento senza preavviso. 2. Le banche in genere solo finanziamenti di immobili da parte degli sviluppatori nelle loro liste approvate. John Charcol Medio Oriente è un broker di mutui indipendente con sede a Dubai. Per domande o assistenza in relazione ai mutui, il team di vendita contattare John Charcol Medio Oriente è il numero gratuito al numero 800 JCME (5263) o 971 (4) 341 7.466 se la selezione al di fuori della UAE, o via email a mortgages@johncharcol.ae
AstecoProperty Management LLC
Con esperienza di oltre 25 anni 'in Medio Oriente, Asteco's team Professional Services riunisce un gruppo di esperti del Golfo immobiliare. rete Asteco di uffici in Abu Dhabi, Al Ain, Dubai, Emirati del Nord, Qatar, Bahrain e Giordania non solo fornisce una profonda conoscenza dei mercati locali, ma ci permette anche di intraprendere le istruzioni di grandi dimensioni in cui possiamo applicare rapidamente le risorse per soddisfare le esigenze del cliente. La nostra vasta esperienza in tutti i settori proprietà principale è sostenuta dalla nostra vendita, il leasing e team di investimento transazioni nel mercato, e una ricchezza di ricerca che supporta le nostre decisioni.
ricercaAsteco di Ricerca Dipartimento offre agli investitori e sviluppatori con conoscenze essenziali immobiliare per garantire i clienti a capire i loro concorrenti, i mercati obiettivo e le loro strategie a lungo termine.
ConsulenzaAsteco di consulenza Dipartimento fornisce una consulenza completa sulle tendenze del mercato e di soluzioni solide, dalla concezione del progetto alla realizzazione. Asteco relazioni di consulenza stimolare gli investimenti iniziali alle istituzioni finanziarie e altri fornitori di private equity.
valutazioniLa squadra è completamente indipendente nel suo approccio e aderisce alla Royal Institution of Chartered Surveyors '(RICS), gli standard di valutazione.
Investment AgencyAsteco ha un team dedicato Investment Agency, che funge sia per gli investitori locali e internazionali in operazioni di investimento e di sviluppo per il GCC e mercati globali. A livello internazionale, Asteco ha sviluppato una alleanza strategica con Savills (PLC), un gruppo di fama internazionale di consulenza immobiliare, con le operazioni di tutto il Regno Unito, Europa, Asia e Australia.
Sales e Leasing
Asteco è il leader di vendite e agente di leasing negli Emirati Arabi Uniti ed è il solo agente per una serie di importanti sviluppi nella regione.
Property ManagementAsteco gestisce circa 45.000 contratti di locazione e circa 3.500 edifici in tutta la Emirati Arabi Uniti, tra cui portafogli aziendale e locale e fondi internazionali.
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Questo rapporto contiene informazioni a disposizione del pubblico ed è stato invocato da Asteco Property Management, sulla base che siano accurate e complete. Asteco Property Management non si assume alcuna responsabilità se ciò dovesse rivelarsi non essere il caso. Nessuna garanzia o rappresentazione, espressa o implicita, è fatto per l'accuratezza o la completezza delle informazioni in esso contenute, e lo stesso possono essere soggette a errori, omissioni, cambiamenti di prezzo, condizioni di noleggio o di altro tipo, ritiro senza preavviso e ad ogni lista speciale condizioni imposte dai nostri committenti. Asteco non potrà essere ritenuto responsabile per i contributi di terze parti. Le cifre contenute in questo rapporto sono derivate da un paniere di luoghi evidenziati in questo rapporto e dunque rappresentano una fotografia del mercato di Dubai. Per uno studio esauriente e approfondita del mercato, si prega di contattare il team di ricerca Asteco's.
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